Η πανδημία συνεχίζει την εξάπλωση της με διαφορετικά χαρακτηριστικά από περιοχή σε περιοχή ακόμα και εντός διαφορετικών κρατών. Νέα στοιχεία, πολλές φορές αλληλοσυγκρουόμενα, ακριβείς στατιστικές αναλύσεις όμως σε αμφισβητούμενα δεδομένα και ετερόκλητες συμπεριφορές υπηρεσιών που ποικίλουν από χώρα σε χώρα κάνουν την εμφάνιση τους προκαλώντας σύγχυση σε αγορές, επενδυτές και στους απλούς ανθρώπους. Η επένδυση στα χρόνια της πανδημίας βάλλεται από αφιλτράριστη υπερπληροφόρηση και ακραιφνή συνομοσιολογία ενώ η απαγόρευση των μετακινήσεων και το κλείσιμο των δραστηριοτήτων εντείνει το άγχος λόγω της απραξίας.
Όλοι οι επενδυτές αναμένουν την επαναλειτουργία των δραστηριοτήτων με μεγάλη αγωνία και αβεβαιότητα, δύο στοιχεία που δεν αποτελούν και τον καλύτερο σύμβουλο εν μέσω κρίσης στην λήψη αποφάσεων. Στην Ελληνική οικονομία οι προβλέψεις ποικίλουν βγάζοντας μέσους όρους σε ανομοιογενή στοιχεία χωρίς να εστιάζουν ορθολογικά σε ιδιαίτερους τομείς όπως η αγορά ακινήτων. Το ερώτημα που τίθεται επομένως είναι αν μπορούμε να βγάλουμε κάποια ασφαλή συμπεράσματα όσων αφορά τις προτιμήσεις των απλών αγοραστών και των πιο δυνατών επενδυτών όσων αφορά τα Ελληνικά ακίνητα.
Σε αυτή την ανάλυση θα χρειαστούμε δύο οικονομικούς όρους:
* Οι προτιμήσεις (σε ακίνητα των καταναλωτών)
* Διαθέσιμο εισόδημα των καταναλωτών για αγορά ακινήτων.
Και ορισμένες παραδοχές:
* Σε βάθος ενός χρόνου η ποσότητα του διαθέσιμου εισοδήματος των ατόμων δεν θα αλλάξει δραματικά
( : είτε πρόκειται για ιδιώτη-νοικοκυριό που θέλει να στεγαστεί σε κατοικία,
είτε πρόκειται για αγορά ακινήτου με σκοπό την εκμετάλλευση του, όπως μεταπώληση ή/και ενοικίαση). Τα άτομα δηλαδή που σκοπεύουν να αγοράσουν έχουν ήδη το κεφάλαιο για την αγορά και θα το διαθέσουν.
Με βάση τα όσα συμβαίνουν λοιπόν ας δούμε σε ποια είδη ακινήτων θα στραφεί η κτηματαγορά.
Δεδομένου ότι το διαθέσιμο εισόδημα για αγορά ακινήτων δεν θα αλλάξει και τα άτομα θα εξακολουθήσουν να επιθυμούν και να αγοράζουν ακίνητα χρησιμοποιώντας το κεφάλαιο που έχουν προς διάθεση, τα ακίνητα αυτά προς αγορά θα είναι εκείνα (όπως συμβαίνει σε κάθε αγαθό βάσει της μικροοικονομικής θεωρίας όπου μελετάται το μοντέλο της καταναλωτικής συμπεριφοράς) με την μεγαλύτερη δυνατή χρησιμότητα στους ιδιοκτήτες τους, μια χρησιμότητα η οποία έχει να κάνει με το προφίλ του καταναλωτή-αγοραστή ακινήτων.
Τα προφίλ των αγοραστών ακινήτων είναι:
*Ιδιώτες οι οποίοι ενδιαφέρονται για αγορά κατοικίας προς ιδιοκατοίκηση.
Μια σημαντική κατηγορία ατόμων ψάχνει και θα εξακολουθήσει να ψάχνει για κατοικία βάσει του τρόπου ζωής ο οποίος θα εξακολουθήσει να εστιάζει σε διαμέρισματα που βρίσκονται κυρίως στον κλειστό πολεοδομικό ιστό της πόλης, κοντά σε δημόσιες υπηρεσίες, αγορές και υποδομές (πάρκα, νοσοκομεία, σχολεία, αστική συγκοινωνία κτλ). Η αστυφιλία της προηγούμενης δεκαετίας θα συνεχίσει να υπάρχει αλλά με μειωμένο ρυθμό.
Εκτιμάται, πως ο εγκλεισμός λόγω πανδημίας θα ωθήσει κάποια άτομα να στραφούν σε περιαστικές περιοχές με εύκολη πρόσβαση στο κέντρο των πόλεων αλλά σαφώς καλύτερη ποιότητα ζωής ώντας κοντά στην φύση και το περιβάλλον, περιοχές οι οποίες έχουν όλες τις παραπάνω υποδομές απλά απέχουν μεγαλύτερη απόσταση από το κλεινόν άστυ, ανοίγοντας ένα νέο κύκλο ζήτησης τους μετά την απαξίωση τους με την αρχή της οικονομικής κρίσης.
* Επενδυτές αστικών ακινήτων.
Ένα δυναμικό προφίλ επενδυτών έκανε την παρουσία του τα χρόνια της κρίσης, αυτό των αγοραστών ακινήτων οι οποίοι μετά την αγορά ενός ακινήτου προέβαιναν στην αναβάθμιση-ανακαίνιση του και στην συνέχεια την διάθεση προς εκμετάλλευση (μακρο-βραχυ-χρόνια μίσθωση) ή μεταπώληση του. Στην συνέχεια η μεταπώληση μπορεί να περιλαμβάνει ιδιοκατοίκηση ή εκμετάλλευση-μίσθωση. Η επενδυτική δραστηριότητα τους θα εξακολουθήσει να υφίσταται καλύπτοντας την συνεχή ζήτηση στέγασης στον πολεοδομικό συγκρότημα των πόλεων και ειδικότερα του κέντρου. Ίσως λόγω πανδημίας και πιθανής επερχόμενης παγκόσμιας ύφεσης και συρρίκνωσης εισοδημάτων, κάποιοι ευκαιριακοί επενδυτές θα παραμεριστούν λόγω χαμηλότερων αποδόσεων στο προσδόκιμο ενοίκιο το οποίο είναι και το φυσιολογικό σε κάθε κλάδο των επενδύσεων. Είναι βέβαιο πως η επένδυση σε αστικό ακίνητο θα εξακολουθήσει να έχει μια υψηλή και σταθερή απόδοση και να αποτελέσει ασφαλή μορφή τοποθέτησης κεφαλαίου , πράγμα πολύ ελκυστικό στον κόσμο των επενδύσεων που δύσκολα συναντάται πέρα από το real estate.
* Επενδυτές επαγγελματικών ακινήτων.
Ένα προφίλ επενδυτών το οποίο μείωσε αισθητά την παρουσία του στον καιρό της κρίσης και θα εξακολουθήσει να παραμένει σε χαμηλά επίπεδα λόγω της πανδημίας.
Δυστυχώς λόγω της πανδημίας ο ιδιωτικός τομέας πληρώνει άλλη μια φορά το βαρύ τίμημα με συνεχή λουκέτα, παύσεις λειτουργιών και συρρίκνωση πολλών κλάδων της οικονομίας όπως του χώρου εστίασης, τουρισμού και παροχής υπηρεσιών, όπου η φυσική έδρα των παραπάνω επιχειρήσεων συχνά δημιουργούσε την ανάγκη για αγοραπωλησίες ακινήτων και συνεχή ζήτηση για ενοίκια επαγγελματικών χώρων.
Η αβεβαιότητα που θα επικρατήσει στους παραπάνω κλάδους ενδεχομένως να επιρεάσει τον ρυθμό πράξεων αγοραπωλησίας και ενοικίασης διότι οι αγοραστές είτε θα στραφούν σε πιο προσοδοφόρες και σίγουρες αγορές ακινήτων ή θα αναβάλλουν την αγοραπωλησία κάποιου επαγγελματικού ακινήτου λόγω έλλειψης ρευστότητας για την αγορά του όταν πρόκειται για ιδιόχρηση.
Γεγονός το οποίο επιβεβαιώνει τον μακροπρόθεσμο ορίζοντα επένδυσης που έχει κατ'εξοχήν το επαγγελματικό ακίνητο και πλήττεται σε περιόδους κρίσης όπως κάθε μορφή μακροχρόνιας επένδυσης η οποία εξαρτάται από την κερδοφορία (η οποία προβλέπεται μειωμένη) των οικονομικών κύκλων μιας επιχείρησης.
Η αγορά ακινήτων για άλλη μια φορά θα επαληθεύσει την μικρή ελαστικότητα της σε αλλαγές (τρόπου ζωής αγοραστών, τιμών και προσφοράς) συνεχίζοντας την πορεία της και στηρίζοντας την Ελληνική οικονομία με δημιουργία θέσεων εργασίας και προσέλκυσης ξένων άμεσων επενδύσεων.λ
Ι.Μ
Οικονομολόγος
Σύμβουλος ακινήτων
TERRA & HOMES
0 comments