Η πανδημία έχει επιφέρει ένα παράδοξο στην αγορά ακινήτων. Πράγματι, από την μια πλευρά υπάρχει η αβεβαιότητα σε πολλούς εμπλεκόμενους (αγοραστές, πωλητές, ελεύθερους επαγγελματίες του χώρου όπως σύμβουλοι ακινήτων, πολιτικοί μηχανικοί κτλ) για το πώς θα εξελιχθεί η αγορά (ζήτηση, προσφορά, τιμές) και από την άλλη πλευρά υπάρχουν ήδη κάποιες απόψεις περί μείωσης των τιμών, χαμηλής ζήτησης και αναιμικής προσφοράς.
Πρώτου μπούμε στην διαδικασία να προβλέψουμε την κατάσταση στην οποία θα βρίσκεται η αγορά θα πρέπει να έχουμε τα βασικά δεδομένα. Βασικός παράγοντας για την εξαγωγή των πρώτων συμπερασμάτων είναι ο χρόνος που θα διαρκέσει η πανδημία, κάτι το οποίο είναι ακόμα άγνωστο. Η ανακάλυψη του φαρμάκου και του εμβολίου αν γίνει σε σύντομο χρονικό διάστημα θα τονώσει το ηθικό όλων και θα επιταχύνει την επιστροφή των κανονικών ρυθμών ενώ μια επιδείνωση της κατάστασης θα έχει απρόβλεπτα άσχημες συνέπειες για την ανθρωπότητα.
Δυστυχώς όμως στην περίπτωση μας τα δεδομένα αυτά δεν υπάρχουν ακόμα. Όσο η ζωή στο μεγαλύτερο μέρος του πλανήτη είναι σταματημένη και μετράει κρούσματα και θύματα, όσο η ιατρική κοινότητα δεν μπορεί να πει με σιγουριά ποια είναι η λύση του φαρμάκου, η αγωνία μας θα μεγαλώνει και δεν θα είμαστε σε θέση να προβλέψουμε τίποτα. Μπορούμε όμως να στηριχτούμε σε κάποιες σταθερές που μπορούν να μας βοηθήσουν να ρίξουμε φως στο (πιθανό) μέλλον που μας περιμένει πάλι όμως στηριζόμενοι σε κάποιες υποθέσεις. Ένας δείκτης της μικροοικονομικής θεωρίας που θα μπορούσε να μας βοηθήσει προς αυτή την κατεύθυνση είναι η ικανότητα αντίδρασης της ζήτησης σε σχέση με τις μεταβολές της τιμής ή του εισοδήματος. Όσον αφορά τα ακίνητα, γνωρίζουμε ότι η ελαστικότητα τιμής είναι μικρή, τα ακίνητα δεν αλλάζουν εύκολα τιμές όπως άλλα ήδη (φρούτα) και απαιτείται αρκετό χρονικό διάστημα για να αλλάξουν (συνήθως αρκετοί μήνες, ίσως και χρόνια). Ακόμα και αυτή η αύξηση τιμών που παρατηρήθηκε τα προηγούμενα 2 χρόνια έγινε μετά από μια δεκαετία περίπου σταδιακής πτώσης τιμών. Δεδομένης της χαμηλής ελαστικότητας της ζήτησης σε σχέση με την τιμή που οφείλεται στην φύση του ακινήτου, ας κάνουμε άλλη μια (ασφαλή) παραδοχή.
Η πανδημία βρήκε την αγορά με μια πληθώρα επιλογών σε ακίνητα γεγονός που σημαίνει ότι στο επόμενο χρονικό διάστημα τα νέα ακίνητα προς πώληση θα είναι περιορισμένα και άρα θα έχουμε μια μικρή μεταβολή ως προς την ποσότητα διάθεσης τους. Μια άλλη (ασφαλή) παραδοχή είναι ότι κατά γενική ομολογία τα ακίνητα (στις περισσότερες περιοχές, και για τις περισσότερες κατηγορίες ακινήτων) είχαν ανοδική ή και υψηλή πορεία όσον αφορά τις τιμές πώλησης. Συνεπώς, μια αύξηση στην ποσότητα ακινήτων προς διάθεση που θα προκύψει από νέους πωλητές που θα έχουν ανάγκη να πουλήσει ένα ακίνητο δεν θα επιφέρει σημαντικές αλλαγές στην τιμή των ακινήτων. Μια άλλη οπτική γωνία της ελαστικότητας είναι η ελαστικότητα της ζήτησης σε σχέση με το εισόδημα των αγοραστών (εν αντιθέσει με την μελέτη της ελαστικότητας σε συνάρτηση με την προσφορά νεοεισερχόμενων πωλητών). Σε αυτή την περίπτωση η ελαστικότητα της ζήτησης έχει σχέση με την μεταβολή της ποσότητας των ακινήτων σε σχέση με το εισόδημα.
Δεδομένου ότι η ελαστικότητα είναι χαμηλή όπως και η προσφορά ακινήτων, μόνο μεγάλες αρνητικές αλλαγές στο εισόδημα των αγοραστών θα μπορούσαν να επιφέρουν με την σειρά τους δραματική αύξηση στην προσφορά των ακινήτων και άρα περαιτέρω μείωση των τιμών. Στο σενάριο όπου θα υπάρχει μείωση εισοδημάτων τα άτομα που θα είναι σε θέση να αγοράσουν θα είναι ολοένα και λιγότερα ενώ τα άτομα που θα αναγκάζονται να πουλήσουν θα είναι περισσότερα με αποτέλεσμα την μείωση των τιμών. Από αυτή την οπτική γωνία αποδεικνύεται ότι η οποιαδήποτε πρόβλεψη σχετικά με την τάση τιμών στην κτηματαγορά έχει να κάνει με την πρόβλεψη της τάσης των εισοδημάτων όλης της χώρας.
Δεδομένου ότι η Ελλάδα είναι μια οικονομία η οποία είναι ιδιαίτερα ευπαθής σε παγκόσμιες κρίσεις, αυτό επεκτείνεται στην ναυτιλία, τον τουρισμό και την προσέλκυση ξένων επενδυτών, πυλώνες οι οποίοι αν δεν προστατεύουν από το κράτος θα κλονιστούν, παρασύροντας μαζί τους και την κτηματαγορά. Μια γιγαντιαία πανευρωπαϊκή εκστρατεία στήριξης της οικονομίας μέσω έκδοσης ευρωομολόγων, διευκόλυνση των ευπαθών κοινωνικών ομάδων, στήριξη των μικρομεσαίων επιχειρήσεων η οποία αποτελεί την ραχοκοκαλιά της οικονομίας αλλά και ειδικότερα των τουριστικών επιχειρήσεων θα έχουν αποσοβήσει κατά πολύ κάθε αρνητικό κλίμα στην κτηματαγορά. Συνεπώς η ερώτηση για το πώς θα κινηθεί η αγορά μετά την πανδημία μετατρέπεται στο ερώτημα στο πως θα συμπεριφερθούν οι κυβερνήσεις απέναντι στους πολίτες που το έχουν ανάγκη μετά την έξοδο μας από την πανδημία στο χειρότερο σενάριο μιας παρατεταμένης περιόδου κρίσης. Ι.Μ Οικονομολόγος Σύμβουλος Ακινήτων Δικτύου TERRA & HOMES
0 comments